印华教授是上海财经大学房地产经济研究中心主任、城市经济研究室主任，探索产学研一体化已经有15个年头，是上海市政府首批特聘市府决策咨询专家，其研究成果中的许多重要观点和政策建议，已为国家和上海市有关部门制定和调整政策时采纳或参考。
1936年出生的印教授精神矍铄，人随和，既值得尊敬又倍感亲近，不但在政府的高层决策中扮演着一个参谋者的角色，而且近日在接受关于老百姓个人理财方面的采访时，也是娓娓道来，阐述了个人投资型置业作为重要的房产置业形态，区别于其他投资类型的四大优势，并针对中小投资者在投资不同的物业形态的时机把握、目标选择和操作策略方面进行了点拨。
房产投资型置业的四大优势
一、首先房产是不动产，拥有房产就是拥有了显性的财富，直接体现和提升投资者的社会地位。
二、 房产投资型置业比经商办实业占用资金少，不需要承担繁重的经营管理事务。
三、置业投资收益高于银行储蓄，风险低于证券投资。
四、置业投资的收益具有长期性、稳定性特点，在经济成长期物业能不断增，而在经济衰退期又能抗御通货膨胀的风险。
投型置业回报包括两大块利润
两大块指的是，物业租赁的净收益和物业持有期间的增值收益。
前者的计算公式是：租赁净收益=租金-综合税费-出租期间的年折旧费(房价的1.5-2%）-维修基金-中介公司的代理费-保险费-机会成本(年利率1.8%)
说明：综合税费依据类别而定，住宅分，个人出租为租金的5%，单位出租为租金的12%；办公楼分，个人出租为租金的5%，单位出租为租金的12%；商铺的租金根据具体的经营性质和范围而定。
后者的增值可以分散在租金的不断上升中，即在常情况下，市场对土地需求的强烈，土地稀缺，势必会造成土地上的房产供不应求，由此价格上扬；政府对物业边上的市政配套不断追加投资，由此土地使用价值升值；也可体现在物业转让时的集中兑现。
物业不同租金大有差别
物业租金是依照物业用途、建筑物类型、地段、面积、朝向、层次、装修标准、附属设施条件以及市场供求关系等多种因素决定。
一般说来，商业用房租金水平高于办公楼，而办公楼又高于住宅。但商铺和办公楼投资额大，其出租率又与其所处地段、环境和物业档次关系极大，有一定的经营风险。尽管目前办公楼出租率已回升，但租金水平仍处于较低水，其收益率还不如住宅。
如何根据收益率对各类物业进行出租
印教授认为，选择好投资目标乃关键。根据个人资金实力，他把投资置业为三种类型：
一、商铺和较高档的住宅，是资金实力较为雄厚的投资者的首选目标。商铺主要用于向江浙和南方一些小老板出租，面积不宜过大，地段主要选两头，一类是中心城区繁华地段，客流量大，买价虽高但租金也高，收益可观。只是此类物业供给稀缺，要多方寻觅，通过转让或参加拍卖来取得。另类是新发展地区，如新规划兴建的大型居住区、新城区、新集镇等。购买商铺一定要摸楚该地区的规划情况，不要花钱买成个动迁户。 较高档的住宅包括高级公寓和别，主要面三资企业管理者和境外士的租房要求，但对地段、环境、物业管理档次、装修标准和附属会所设施等要求极高。目前，此类物业投资回报率相当高，但一次投资需要百万元以上资金。
二、中档住宅，是资金实力一般的个人投资者的选择目标，如高层和小高层公寓，通过普通修并配些家具，房型以二室一厅不超过100平方米为宜，也可选择新近上市的一室厅服务式公寓，主要面向在国内企业就职的“白领”阶层和刚来上海创业的外地小老板。一般120-144个月租金相当于一套房价。
二手房 手上余钱不多的个人投资者可以选择投资，购买一套一、二十万的多层住宅，稍作装修，配些旧家具，极易出租，且回报率可比储蓄利率高二、三倍。
三、办公楼，适合资金实力相当厚，做长投资的投资者。办公楼的升值效应来自于因涉外商务区的集聚效应和市政交通的通达度好。办公楼投资风险大，与经济环境变化息息相关离市中心较远的物业价格便宜一点，出租率上升，租金水平上扬，但还没到能得到满意回报的。一般20年以上的毛租金才能抵到它的价格。
上海房产租赁市场已由导入期转入成长期，从大环境看，上海经济稳步快速增长的势头不可逆转预计不久我国加入WTO后，上海将掀起新一轮外资进入的高潮，而外省市也将有更多的民间投资者涌到上海来安家创业，房产租赁市场的发展的极有前途的。因此，目前应该是入市的好时机。
印教授分析说，现在还有一批中小投资者将目标定位在城郊合部新建的成规模的低密度住宅，如联体别墅、排屋、新里式独门住宅、双复式低层住宅等。此类物业价格低、环境好，可以作为长期投资。二、三年后物业的大幅度增值是可以预期的。
投资总有风险。印教授告诫说投资型置业在资金使用上要留有余地支付购房款，可以充分利用金融支持，办理组合贷款或商业性抵押贷款，付掉付款，以后可用租金来按月还贷。这样可用有限的资金作多项投资，只要租金收入在纳税后能弥补物业维修、拆旧和贷款利息，若干年后丰厚的回报就会实现。
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